La aguja que falta

La portada explicada

La portada muestra un cuadrante de automóvil sin aguja. En la escala está marcado el plazo que la ley da a los ayuntamientos para decidir una solicitud de licencia de una vivienda: 70 días, sumando las tres fases del nuevo régimen (20 + 30 + 20 = 70). La aguja, que diría cuántos días pasan de verdad, no está, porque ninguna entidad publica ese número de forma regular, ayuntamiento por ayuntamiento. Al lado, el mapa de los 278 municipios del Portugal continental, pintado con los datos del Panel de la Vivienda, recuerda que el país no es uno solo: cada ayuntamiento tiene su ritmo. La portada dice, en una imagen, lo que este artículo dice en palabras: tenemos la regla, nos falta la aguja.

1. La ingeniera y el reloj

Marta es ingeniera civil en Braga (el nombre es inventado; la situación, no). En octubre de 2026 presentó en el ayuntamiento la solicitud de licencia de un edificio de doce viviendas. Su cliente le hizo la pregunta que hacen todos los clientes: «¿Cuándo puedo empezar la obra?»

Marta abrió la ley. El nuevo régimen jurídico de la urbanización y la edificación (RJUE), en vigor desde el 1 de octubre de 2026, da al ayuntamiento 20 días para comprobar si la solicitud está completa, 30 días para decidir el proyecto de arquitectura y 20 días para la decisión final. Las cuentas son sencillas:

20 + 30 + 20 = 70 días, si todo va bien y sin prórrogas.

Pero Marta sabe que «la ley dice» y «el ayuntamiento hace» no son la misma frase. Quiso saber cuánto tarda de verdad su ayuntamiento. Buscó en las estadísticas oficiales. Buscó en los informes. No encontró nada. No porque el ayuntamiento de Braga oculte algo, sino porque nadie publica ese número, ni para Braga ni para ninguno de los 308 ayuntamientos del país.

Marta respondió a su cliente con honestidad: «La ley dice 70 días. Cuánto va a tardar, no se lo sé decir». Es como conducir con un límite de velocidad bien pintado en la carretera y un velocímetro sin aguja.

2. Siete frentes, ninguna aguja

La respuesta a la falta de viviendas suele organizarse en siete frentes, que aparecen, con nombres distintos, en casi todos los planes y debates:

1. la inversión pública en construcción nueva y rehabilitación;
2. la oferta pública, cooperativa y asequible, incluidas las viviendas vacías;
3. el suelo urbanizado y los planes municipales;
4. la capacidad de construir, y de construir más deprisa;
5. simplificar con responsabilidad: reglas claras, plazos que se cumplen, sin perder la seguridad técnica;
6. un marco legal más coherente;
7. la conexión de la vivienda con el territorio, el transporte y la energía.

Todos están de acuerdo en que hay que hacer un seguimiento de los resultados. Pocos dicen de dónde se parte y cómo se sabrá, dentro de un año, si cada frente ha avanzado. Sin una cifra de partida, un plan es una intención. Aquí es donde entra el Panel de la Vivienda.

2.1 Lo que ya había escrito, y lo que este artículo añade

Este texto continúa dos artículos míos.

En «A Física da Construção» (La física de la construcción, 26 de marzo de 2026), audité dos causas señaladas para la falta de viviendas nuevas. La primera, el coste de producción, se confirmó con los datos del Instituto Nacional de Estadística de Portugal (INE): el coste de los materiales estaba casi parado, alrededor del 1 % en un año, mientras que el de la mano de obra subía entre el 8,7 % y el 9 %. La segunda, la imprevisibilidad de las licencias, no se confirmó con la misma fuerza: un estudio de UCI y Spirituc, hecho a 611 personas que habían construido su propia vivienda en los dos años anteriores, indicaba un plazo medio previsto de 105 días para la licencia, cumplido en el 86,6 % de los casos. La conclusión fue que el cuello de botella había pasado «de la mesa del funcionario municipal al barro de la obra».

En «A Anatomia da Realidade» (La anatomía de la realidad, 9 de abril de 2026), propuse un plan en cuatro ejes: territorio, viviendas vacías, industrialización e inversión. Sobre las licencias, subrayé que la simplificación exige que los técnicos asuman la responsabilidad personal por los plazos, sin que la rapidez comprometa la ordenación del territorio.

Este artículo no cambia esas conclusiones. Les añade dos cosas que han cambiado desde entonces:

• la ley ha cambiado: desde el 1 de octubre de 2026, el plazo legal para decidir una obra de edificación es de 70 días, menos que los 105 días previstos que encontró el estudio;
• el panel mide más: la cola entre la licencia y la vivienda terminada (Figura 2) confirma, con las cifras de 2025, que el gran retraso está en la obra.

Y añade una tercera: una encuesta, por buena que sea, es una fotografía. Se hizo a quienes construyeron su propia casa, mide el tiempo que cada persona esperaba, no identifica ayuntamientos y no se repite en fecha fija. Para saber si el nuevo plazo de 70 días se cumple, ayuntamiento por ayuntamiento y año tras año, hace falta una aguja, no una fotografía.

3. Qué es el Panel de la Vivienda

El Panel de la Vivienda (habitacao.aprecisa343.com) es un panel público que construí para responder, en lenguaje sencillo, a las preguntas que cualquier persona se hace sobre la vivienda en Portugal: si hay viviendas suficientes, cuánto cuesta comprar, cuánto cuesta alquilar, cuántas se construyen, si el dinero público está llegando, cuántas reglas tiene que cumplir quien construye.

Funciona con cuatro reglas:

• Solo datos oficiales: el Instituto Nacional de Estadística de Portugal (INE), el Banco de Portugal, Eurostat, la OCDE, las Naciones Unidas, la Comisión Nacional de Seguimiento del Plan de Recuperación y Resiliencia (PRR) y, para los límites municipales, la Dirección General del Territorio (DGT).
• Cuentas a la vista: cada número tiene su fuente y su fecha, y cada cuenta está hecha paso a paso, para que pueda comprobarse a mano.
• Actualización automática: las fuentes se leen todas las semanas; cuando una falla, la pregunta muestra el sello «con retraso», en lugar de ocultar el retraso.
• Solo hechos: sin política ni ideología.

Desde el 1 de noviembre, el panel tiene también el mapa de los 308 municipios: cualquier persona escribe el nombre de su municipio y ve sus cifras junto a las del país.

4. Lo que el Panel ya mide, frente a frente

La Tabla 1 pone uno al lado de otro los siete frentes, lo que el panel ya mide para cada uno y lo que todavía falta.

La tabla muestra que el panel ya da una línea de partida medida a seis de los siete frentes, y que el frente donde más pesa la ingeniería, el 5, es precisamente el que tiene el mayor hueco.

Tres cifras de partida merecen que se hagan las cuentas.

El territorio. En el conjunto del país, por cada 100 familias que vivían en una vivienda sobreocupada, había 45 viviendas vacías listas para habitar (Censos 2021):

236 927 ÷ 527 855 × 100 = 44,9, es decir, unas 45.

Pero el país no es uno solo. En Guimarães son 27 (1 993 ÷ 7 314 × 100 = 27,2); en Alcoutim, 378. En 202 de los 308 municipios hay menos viviendas listas que familias apretadas. La Figura 1 lo muestra.

La figura pinta cada municipio del Portugal continental según este número: los 308 municipios se ordenan y se reparten en cinco grupos iguales, y el tono más intenso marca los que tienen menos viviendas listas para las familias apretadas. La mancha oscura en el litoral norte y en la región de Lisboa muestra dónde el aprieto es mayor; el interior, más claro, tiene viviendas listas que nadie busca. Lo que la figura quiere decir es sencillo: una política igual para todo el país no basta para un problema que cambia de municipio a municipio. Las Azores y Madeira están en el panel, con las mismas cifras, pero todavía no en el dibujo del mapa.

La cadena de montaje. En 2025 se concedió licencia a 48 844 viviendas y se terminaron 30 425:

30 425 ÷ 48 844 × 100 = 62,3 viviendas terminadas por cada 100 con licencia.
48 844 − 30 425 = 18 419 viviendas de más en la cola.

La figura compara las dos barras: las licencias son los pedidos que entran en la cadena de montaje; las viviendas terminadas son las que salen de ella. Entran más de las que salen, y la diferencia, 18 419 viviendas, se queda en la cola. Lo que la figura quiere decir: acelerar la licencia sin mirar la obra solo acorta la cola de entrada y alarga la de dentro.

El dinero público. En diciembre de 2025, la comisión independiente de seguimiento del Plan de Recuperación y Resiliencia contaba 18 778 viviendas del programa 1.º Direito (Primer Derecho) terminadas y 2 401 entregadas oficialmente a las familias:

2 401 ÷ 18 778 × 100 = 12,8 %.

Para quien espera, una vivienda terminada solo cuenta cuando le entregan la llave.

5. Simplificar con responsabilidad: las dos mitades de la frase

El quinto frente cabe en una frase con dos mitades, y las dos cuentan.

Simplificar es menos pasos, menos interlocutores, plazos que se cumplen. El nuevo RJUE hizo la primera parte sobre el papel: los plazos de decisión de los ayuntamientos pasaron a ser de 20 días para la comprobación de que la solicitud está completa, 30 para el proyecto de arquitectura y 20 para la decisión final en las obras de edificación (45 días en las parcelaciones). La Figura 3 dibuja ese reloj.

La figura muestra, en una línea de tiempo, las tres fases del nuevo régimen y sus plazos: 20, 30 y 20 días, 70 en total. Debajo, la barra del tiempo real está en blanco, con un signo de interrogación, porque no hay datos publicados. Lo que la figura quiere decir: sabemos cuánto debería tardar; no sabemos cuánto tarda.

Con responsabilidad es la otra mitad. Simplificar no puede borrar los actos técnicos, la intervención de profesionales cualificados, la comprobación de las habilitaciones y la inspección. Es la diferencia entre quitar burocracia y quitar seguridad. Una licencia en 10 días que deja pasar un proyecto mal hecho no es simplificación: es riesgo trasladado a quien va a vivir en la casa.

Para un ingeniero, la frase se traduce en una regla conocida: lo que no se mide no se puede gestionar. En una red de telecomunicaciones, nadie acepta un acuerdo de calidad de servicio sin medir el tiempo de respuesta. Medir no es desconfiar; es la única forma de saber si la promesa se cumple. Con la licencia de una vivienda, tenemos la promesa escrita en la ley y ningún medidor instalado.

6. Fuera, la aguja existe

En Inglaterra, el ministerio de vivienda publica cada tres meses estadísticas oficiales sobre las solicitudes de licencia, ayuntamiento por ayuntamiento. Una de las medidas es el porcentaje de solicitudes decididas dentro del plazo legal: 13 semanas para los grandes proyectos, 8 semanas para los demás.

Las cifras de abril a junio de 2026 enseñan mucho, y la Figura 4 las muestra.

La figura compara dos barras para cada tipo de solicitud. La corta es el porcentaje decidido dentro del plazo de la ley; la larga suma las solicitudes en las que el ayuntamiento y el promotor acordaron un plazo más largo. En los grandes proyectos, solo 19 de cada 100 cumplen el plazo de la ley; con los plazos acordados, suben a 91. Lo que la figura quiere decir: un plazo legal corto solo tiene sentido cuando se mide cuántas veces se cumple. Sin el número, 70 días pueden ser 70 o pueden ser 300, y nadie lo sabe.

No se trata de copiar el modelo inglés. Se trata de constatar que el indicador existe, lo publica una entidad oficial y permite a cada ciudadano comparar su ayuntamiento con el vecino.

7. Dónde está el número en Portugal

Busqué una fuente pública y regular del tiempo real de concesión de licencias, ayuntamiento por ayuntamiento. No la encontré. Encontré, eso sí, cinco piezas:

1. El INE ya tiene la materia prima. Los ayuntamientos rellenan, para cada expediente, un cuestionario del INE sobre las obras (la encuesta Q3). Según las instrucciones de cumplimentación, el cuestionario registra la fecha de entrada del expediente en el ayuntamiento. El INE sabe también cuándo se concede la licencia a la obra. Con las dos fechas, el tiempo se calcula. El INE no lo publica.
2. Hubo una estimación puntual. Confidencial Imobiliário cruzó solicitudes y licencias entre 2019 y 2023 en el Portugal continental: solicitudes para 128 800 viviendas, de las cuales 75 550 obtuvieron licencia (75 550 ÷ 128 800 = 58,7 %, alrededor del 59 %) y 53 200 estaban pendientes de decisión (53 200 ÷ 128 800 = 41,3 %). La suma da 128 750, y no 128 800, por los redondeos de la fuente. Mide el volumen parado, no el tiempo, y no identifica los municipios.
3. Hay una encuesta a quienes construyeron vivienda. El estudio de UCI y Spirituc, divulgado en diciembre de 2025, escuchó a 611 personas que habían construido su propia vivienda en los dos años anteriores: el plazo previsto para la licencia fue, de media, de 105 días, y el 86,6 % dijo que se cumplió. El 13,4 % que tuvo retraso esperó, de media, 70 días más. Es la mejor fotografía disponible, y la usé en marzo; pero es una encuesta única, a quienes respondieron, sobre el tiempo previsto, sin ayuntamientos identificados.
4. La ley ha fijado el patrón. El nuevo RJUE nos da la regla: 20, 30 y 20 días.
5. Llega un portal. El Gobierno ha anunciado para finales de 2026 el portal «Licencia», único para las licencias urbanísticas, ambientales e industriales. El anuncio no dice si el portal publicará estadísticas por ayuntamiento. Si lo hace, pasará a ser la fuente natural.

Una salvedad, por rigor: no encontrar una fuente no prueba que no exista. Puede haber estudios puntuales o ayuntamientos que publiquen sus propios plazos. Por eso no digo que sea inédito; digo que, hasta donde he podido comprobar, no está disponible de forma regular y comparable.

8. Un panel para simplificar con responsabilidad

Lo que propongo es un pequeño conjunto de indicadores, todos calculables a partir de datos oficiales, para seguir las dos mitades de la frase. La Tabla 2 los resume.

Los indicadores S miden la simplificación: el tiempo, el cumplimiento del plazo y lo que se queda parado. El indicador S2 es la versión regular y ayuntamiento por ayuntamiento de la pregunta que la encuesta de UCI y Spirituc hizo una vez: «¿se cumplió el plazo?». Los indicadores R miden la responsabilidad y la coherencia: si la licencia se convierte en vivienda y si las reglas son iguales para todos. Dos ya están en el panel; el primero, el más importante, depende solo de que el INE publique lo que ya recoge.

La cuenta del indicador S2 se hace así. Imagine un ayuntamiento que, en un año, decidió 400 solicitudes, 260 de ellas dentro del plazo legal:

260 ÷ 400 × 100 = 65 % decididas a tiempo.

(Es un ejemplo inventado, solo para mostrar la cuenta.)

9. Lo que cada uno gana con la aguja

Para la familia que espera una vivienda: saber cuánto tiempo lleva, en su ayuntamiento, pasar del proyecto a la obra, y planificar su vida con un número, no con una corazonada.

Para el ingeniero y el proyectista, como Marta: responder al cliente con datos, y mostrar con hechos cuándo un retraso no es culpa del proyecto.

Para el alcalde y los técnicos municipales: demostrar el buen trabajo con un indicador público, y saber dónde reforzar el equipo antes de que crezca la cola.

Para el periodista: comparar ayuntamientos con la misma regla, en lugar de casos sueltos.

Para quien decide: convertir «simplificar con responsabilidad» en un compromiso verificable, año tras año, en lugar de una promesa.

10. El próximo paso

El Panel de la Vivienda es abierto y gratuito. Cualquier persona puede descargar los datos, con licencia CC BY 4.0. Lo pongo a disposición de quien quiera seguir los siete frentes, de los ayuntamientos a los colegios profesionales y las redacciones, como base común de cifras.

El paso siguiente es pedir al INE que calcule el tiempo entre la entrada de la solicitud y la licencia, por ayuntamiento y por año, desde 2019. Cuando el número exista, el panel ganará una pregunta nueva, «¿Cuánto se tarda en obtener la licencia de una vivienda en mi municipio?», con el plazo de la ley al lado y el mapa de los 308 municipios.

Ese día, Marta podrá responder a su cliente: «La ley dice 70 días. En nuestro ayuntamiento, el año pasado, la mediana fue esta». Y el cuadrante de la portada tendrá, por fin, su aguja.

Nota metodológica

Plazo de 70 días: suma de los plazos legales de las tres fases del procedimiento de licencia de obras de edificación en el nuevo RJUE (20 + 30 + 20). No incluye prórrogas, suspensiones para pedir documentación ni los plazos del promotor.

Viviendas listas por cada 100 familias apretadas: viviendas vacías sin necesidad de reparación o solo con reparaciones ligeras ÷ hogares en viviendas sobreocupadas × 100 (Censos 2021), sumados en los 308 municipios. La cifra nacional (236 927 viviendas listas) es mayor que las 154 075 «vacías utilizables» de otra pregunta del panel, porque el INE, en su estudio, descuenta además un margen para que el mercado funcione.

Figura 1: los 308 valores se ordenan y se reparten en cinco grupos con el mismo número de municipios (quintiles). Los límites municipales se simplificaron para la web (tolerancia de unos 500 m).

Figura 2 e indicador R1: viviendas con licencia y terminadas, total, 2025 (INE).

Figura 4: valores copiados de la publicación oficial inglesa (autoridades de planificación de nivel de distrito, abril a junio de 2026).

Tabla 2: propuesta del autor. El ejemplo del indicador S2 (400 solicitudes, 260 a tiempo) es inventado y solo sirve para mostrar la cuenta.

105 días y 86,6 %: valores de la encuesta UCI/Spirituc (611 personas que construyeron su propia vivienda; tiempo previsto para la licencia, indicado por quienes respondieron). En sentido estricto, no son comparables con el plazo legal de 70 días, que es el tiempo máximo de decisión del ayuntamiento en las tres fases.

La ingeniera Marta: personaje inventado; la situación descrita (plazos legales conocidos, tiempo real no publicado) corresponde a lo que se ha comprobado.

Los datos y las cuentas de este artículo están en el Panel de la Vivienda, en habitacao.aprecisa343.com. El artículo existe también en vídeo, con narración y subtítulos en portugués: youtu.be/kV5xatRIs0Q. Texto escrito con ayuda de IA. © Aprecisa.com

Referencias

1. A Física da Construção: Auditoria Factual ao Imobiliário e o Salto Industrial para Portugal (26/03/2026) — mi auditoría del coste de construir y de los plazos de licencia (INE; encuesta UCI/Spirituc)
2. A Anatomia da Realidade: Um Plano de Engenharia Sistémica para a Habitação em Portugal (09/04/2026) — mi plan en cuatro ejes para la vivienda: territorio, viviendas vacías, industrialización e inversión
3. UCI e Spirituc — Construir Casa: Motivações e experiências de quem construiu casa nos últimos 2 anos (Diário Imobiliário, 11/12/2025) — encuesta a 611 personas que construyeron su propia vivienda: 105 días previstos, 86,6 % cumplidos
4. Painel da Habitação — perguntas 1, 7, 16, 17 e 22 e «Como está o meu concelho?» (consultado a 02/11/2026) — las cifras de partida usadas en este artículo, por municipio
5. INE — Censos 2021; Estatísticas das Obras Licenciadas e Concluídas (2025) — viviendas vacías y sobreocupadas; viviendas con licencia y terminadas
6. Comissão Nacional de Acompanhamento do PRR — relatório de dezembro de 2025 — viviendas del 1.º Direito terminadas y entregadas
7. Decreto-Lei n.º 108/2026 (revisão do RJUE, em vigor desde 01/10/2026); ECO — Licenciamento urbanístico: o que muda — los nuevos plazos: 20 + 30 + 20 días
8. INE — instruções de preenchimento do inquérito Q3 (projetos de obras de edificação) — el cuestionario ya registra la fecha de entrada de la solicitud
9. Confidencial Imobiliário — pedidos e licenças 2019–2023 (Essential Business, 05/02/2024) — solicitudes para 128 800 viviendas: 75 550 con licencia, 53 200 pendientes de decisión
10. ECO — Governo promete «Licencia» com IA ainda este ano (12/05/2026) — el portal único de licencias anunciado para finales de 2026
11. Ministry of Housing, Communities and Local Government — Planning applications in England: April to June 2026 — porcentaje de solicitudes decididas a tiempo, ayuntamiento por ayuntamiento, cada trimestre
12. Direção-Geral do Território — Carta Administrativa Oficial de Portugal (CAOP 2025) — límites municipales usados en el mapa

Gaspar do Amaral · Original en portugués del 2 de noviembre de 2026, publicado en este sitio; traducción emitida el 2 de noviembre de 2026 · Figuras y tablas © Aprecisa.com · Con ayuda de IA