O ponteiro que falta

A capa explicada

A capa mostra um mostrador de automóvel sem ponteiro. Na escala está marcado o prazo que a lei dá às prefeituras (as câmaras municipais portuguesas) para decidir um pedido de licença de uma casa: 70 dias, somando as três fases do novo regime (20 + 30 + 20 = 70). O ponteiro, que diria quantos dias passam de fato, não está lá, porque nenhum órgão publica esse número de forma regular, prefeitura por prefeitura. Ao lado, o mapa dos 278 municípios de Portugal continental, pintado com os dados do Painel da Habitação, lembra que o país não é um só: cada prefeitura tem o seu ritmo. A capa diz, numa imagem, o que este artigo diz em palavras: temos a regra, falta-nos o ponteiro.

1. A engenheira e o relógio

Marta é engenheira civil em Braga (o nome é inventado; a situação, não). Em outubro de 2026, ela protocolou na prefeitura o pedido de licença de um prédio de doze apartamentos. O cliente lhe fez a pergunta que todos os clientes fazem: “Quando posso começar a obra?”

Marta abriu a lei. O novo regime jurídico da urbanização e da edificação (RJUE), em vigor desde 1º de outubro de 2026, dá à prefeitura 20 dias para verificar se o pedido está completo, 30 dias para decidir o projeto de arquitetura e 20 dias para a decisão final. As contas são simples:

20 + 30 + 20 = 70 dias, se tudo correr bem e sem prorrogações.

Mas Marta sabe que “a lei diz” e “a prefeitura faz” não são a mesma frase. Quis saber quanto tempo a sua prefeitura demora, de fato. Procurou nas estatísticas oficiais. Procurou nos relatórios. Não encontrou nada. Não porque a prefeitura de Braga esconda alguma coisa, mas porque ninguém publica esse número, nem para Braga, nem para nenhuma das 308 prefeituras do país.

Marta respondeu ao cliente com honestidade: “A lei diz 70 dias. Quanto vai demorar, não sei lhe dizer.” É como dirigir com um limite de velocidade bem pintado na estrada e um velocímetro sem ponteiro.

2. Sete frentes, nenhum ponteiro

A resposta à falta de moradias costuma se organizar em sete frentes, que aparecem, com nomes diferentes, em quase todos os planos e debates:

1. o investimento público em construção nova e reabilitação;
2. a oferta pública, cooperativa e acessível, incluindo os imóveis vazios;
3. os terrenos urbanizados e os planos municipais;
4. a capacidade de construir, e de construir mais depressa;
5. simplificar com responsabilidade: regras claras, prazos que se cumprem, sem perder a segurança técnica;
6. um marco legal mais coerente;
7. a ligação da moradia ao território, aos transportes e à energia.

Todos concordam que é preciso acompanhar os resultados. Poucos dizem de onde se parte e como se saberá, daqui a um ano, se cada frente avançou. Sem um número de partida, um plano é uma intenção. É aqui que entra o Painel da Habitação.

2.1 O que eu já tinha escrito, e o que este artigo acrescenta

Este texto dá continuidade a dois artigos meus.

Em “A Física da Construção” (26 de março de 2026), auditei duas causas apontadas para a falta de moradias novas. A primeira, o custo de produção, foi confirmada pelos dados do INE (o instituto oficial de estatística de Portugal): o custo dos materiais estava quase parado, cerca de 1% em um ano, enquanto o da mão de obra subia entre 8,7% e 9%. A segunda, a imprevisibilidade do licenciamento, não se confirmou com a mesma força: um estudo da UCI e da Spirituc, feito com 611 pessoas que construíram casa própria nos dois anos anteriores, indicava um prazo médio previsto de 105 dias para a licença, cumprido em 86,6% dos casos. A conclusão foi que o gargalo tinha passado “da mesa do servidor da prefeitura para a lama do canteiro de obras”.

Em “A Anatomia da Realidade” (9 de abril de 2026), propus um plano em quatro eixos: território, imóveis vazios, industrialização e investimento. Sobre o licenciamento, destaquei que a simplificação exige que os técnicos assumam a responsabilidade pessoal pelos prazos, sem que a rapidez comprometa o ordenamento do território.

Este artigo não muda essas conclusões. Acrescenta a elas duas coisas que mudaram desde então:

• a lei mudou: desde 1º de outubro de 2026, o prazo legal de decisão de uma obra de edificação é de 70 dias, menos do que os 105 dias previstos que o estudo encontrou;
• o painel mede mais: a fila entre a licença e a moradia pronta (Figura 2) confirma, com os números de 2025, que o grande atraso está na obra.

E acrescenta uma terceira: uma pesquisa, por melhor que seja, é uma fotografia. Foi feita com quem construiu casa própria, mede o tempo que cada pessoa esperava, não identifica prefeituras e não se repete em data marcada. Para saber se o novo prazo de 70 dias está sendo cumprido, prefeitura por prefeitura e ano após ano, é preciso um ponteiro, não uma fotografia.

3. O que é o Painel da Habitação

O Painel da Habitação (habitacao.aprecisa343.com) é um painel público que construí para responder, em linguagem simples, às perguntas que qualquer pessoa faz sobre a moradia em Portugal: se há moradias suficientes, quanto custa comprar, quanto custa alugar, quantas se constroem, se o dinheiro público está chegando, quantas regras precisa cumprir quem constrói.

Funciona com quatro regras:

• Só dados oficiais: o INE (instituto oficial de estatística de Portugal), o Banco de Portugal, o Eurostat, a OCDE, as Nações Unidas, a Comissão Nacional de Acompanhamento do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR) e, para os limites dos municípios, a Direção-Geral do Território (DGT).
• Contas à vista: cada número tem a sua fonte e a sua data, e cada conta está feita passo a passo, para poder ser verificada à mão.
• Atualização automática: as fontes são lidas toda semana; quando uma falha, a pergunta mostra o selo “atrasado”, em vez de esconder o atraso.
• Só fatos: sem política nem ideologia.

Desde 1º de novembro, o painel tem também o mapa dos 308 municípios: qualquer pessoa digita o nome do seu município e vê os números dele ao lado dos números do país.

4. O que o Painel já mede, lado a lado

A Tabela 1 coloca lado a lado as sete frentes, o que o painel já mede para cada uma e o que ainda falta.

A tabela mostra que o painel já dá uma linha de partida medida a seis das sete frentes, e que a frente em que a engenharia mais pesa, a 5, é justamente a que tem o maior buraco.

Três números de partida merecem que se façam as contas.

O território. No país, para cada 100 famílias vivendo em moradia superlotada, havia 45 moradias vazias e prontas para morar (Censos 2021):

236.927 ÷ 527.855 × 100 = 44,9, ou seja, cerca de 45.

Mas o país não é um só. Em Guimarães são 27 (1.993 ÷ 7.314 × 100 = 27,2); em Alcoutim, 378. Em 202 dos 308 municípios, há menos moradias prontas do que famílias apertadas. A Figura 1 mostra isso.

A figura pinta cada município de Portugal continental conforme esse número: os 308 municípios são ordenados e divididos em cinco grupos iguais, e o tom mais intenso marca os que têm menos moradias prontas para as famílias apertadas. A mancha escura no litoral norte e na região de Lisboa mostra onde o aperto é maior; o interior, mais claro, tem moradias prontas que ninguém procura. O que a figura quer dizer é simples: uma política igual para todo o país não dá conta de um problema que muda de município para município. Os Açores e a Madeira estão no painel, com os mesmos números, mas ainda não no desenho do mapa.

A linha de montagem. Em 2025, foram licenciadas 48.844 moradias e concluídas 30.425:

30.425 ÷ 48.844 × 100 = 62,3 moradias concluídas para cada 100 licenciadas.
48.844 − 30.425 = 18.419 moradias a mais na fila.

A figura compara as duas barras: as licenças são as encomendas que entram na linha de montagem; as conclusões são as moradias que saem dela. Entram mais do que saem, e a diferença, 18.419 moradias, fica na fila. O que a figura quer dizer: acelerar a licença sem olhar para a obra apenas encurta a fila de entrada e alonga a de dentro.

O dinheiro público. Em dezembro de 2025, a comissão independente de acompanhamento do Plano de Recuperação e Resiliência contava 18.778 moradias do programa 1.º Direito concluídas e 2.401 entregues oficialmente às famílias:

2.401 ÷ 18.778 × 100 = 12,8%.

Para quem espera, uma moradia concluída só conta quando lhe entregam a chave.

5. Simplificar com responsabilidade: as duas metades da frase

A quinta frente cabe numa frase com duas metades, e as duas contam.

Simplificar é menos etapas, menos interlocutores, prazos que se cumprem. O novo RJUE fez a primeira parte no papel: os prazos de decisão das prefeituras passaram a ser de 20 dias para a verificação de que o pedido está completo, 30 para o projeto de arquitetura e 20 para a decisão final nas obras de edificação (45 dias nos loteamentos). A Figura 3 desenha esse relógio.

A figura mostra, numa linha do tempo, as três fases do novo regime e os seus prazos: 20, 30 e 20 dias, 70 no total. Embaixo, a barra do tempo real está em branco, com um ponto de interrogação, porque não há dados publicados. O que a figura quer dizer: sabemos quanto deveria demorar; não sabemos quanto demora.

Com responsabilidade é a outra metade. Simplificar não pode apagar os atos técnicos, a atuação de profissionais habilitados, a verificação das habilitações e a fiscalização. É a diferença entre tirar burocracia e tirar segurança. Uma licença em 10 dias que deixa passar um projeto malfeito não é simplificação: é risco transferido para quem vai morar na casa.

Para um engenheiro, a frase se traduz numa regra conhecida: o que não se mede não se gerencia. Numa rede de telecomunicações, ninguém aceita um contrato de qualidade de serviço sem medir o tempo de resposta. Medir não é desconfiar; é a única forma de saber se a promessa se cumpre. Com a licença de uma moradia, temos a promessa escrita na lei e nenhum medidor instalado.

6. Lá fora, o ponteiro existe

Na Inglaterra, o ministério da habitação publica, a cada três meses, estatísticas oficiais sobre os pedidos de licença, prefeitura por prefeitura. Uma das medidas é a porcentagem de pedidos decididos dentro do prazo legal: 13 semanas para os grandes projetos, 8 semanas para os demais.

Os números de abril a junho de 2026 ensinam muito, e a Figura 4 os mostra.

A figura compara duas barras para cada tipo de pedido. A curta é a porcentagem decidida dentro do prazo da lei; a longa soma os pedidos em que a prefeitura e o empreendedor combinaram um prazo mais longo. Nos grandes projetos, só 19 em cada 100 cumprem o prazo da lei; com os prazos combinados, sobem para 91. O que a figura quer dizer: um prazo legal curto só tem significado quando se mede quantas vezes ele é cumprido. Sem o número, 70 dias podem ser 70 ou podem ser 300, e ninguém sabe.

Não se trata de copiar o modelo inglês. Trata-se de notar que o indicador existe, é publicado por um órgão oficial e permite a cada cidadão comparar a sua prefeitura com a vizinha.

7. Onde está o número em Portugal

Procurei uma fonte pública e regular do tempo real de licenciamento, prefeitura por prefeitura. Não encontrei. Encontrei, sim, cinco peças:

1. O INE já tem a matéria-prima. As prefeituras preenchem, para cada processo, um questionário do INE sobre as obras (a pesquisa Q3). Segundo as instruções de preenchimento, o questionário registra a data de entrada do processo na prefeitura. O INE sabe também quando a obra é licenciada. Com as duas datas, o tempo pode ser calculado. O INE não o publica.
2. Houve uma estimativa pontual. A Confidencial Imobiliário cruzou pedidos e licenças entre 2019 e 2023, em Portugal continental: pedidos para 128.800 moradias, das quais 75.550 licenciadas (75.550 ÷ 128.800 = 58,7%, cerca de 59%) e 53.200 sem decisão (53.200 ÷ 128.800 = 41,3%). A soma dá 128.750, e não 128.800, por causa dos arredondamentos da fonte. Mede o volume parado, não o tempo, e não identifica os municípios.
3. Há uma pesquisa com quem construiu casa. O estudo da UCI e da Spirituc, divulgado em dezembro de 2025, ouviu 611 pessoas que construíram casa própria nos dois anos anteriores: o prazo previsto para a licença foi, em média, de 105 dias, e 86,6% disseram que ele foi cumprido. Os 13,4% que tiveram atraso esperaram, em média, mais 70 dias. É a melhor fotografia disponível, e eu a usei em março; mas é uma pesquisa única, com quem respondeu, sobre o tempo previsto, sem prefeituras identificadas.
4. A lei fixou o padrão. O novo RJUE nos dá a régua: 20, 30 e 20 dias.
5. Vem aí um portal. O Governo português anunciou para o fim de 2026 o portal “Licencia”, único para o licenciamento urbanístico, ambiental e industrial. O anúncio não diz se o portal vai publicar estatísticas por prefeitura. Se publicar, passa a ser a fonte natural.

Uma ressalva, por rigor: não encontrar uma fonte não prova que ela não exista. Pode haver estudos pontuais ou prefeituras que publicam os seus próprios prazos. Por isso não digo que é inédito; digo que, até onde pude apurar, não está disponível de forma regular e comparável.

8. Um painel para simplificar com responsabilidade

O que proponho é um pequeno conjunto de indicadores, todos calculáveis a partir de dados oficiais, para acompanhar as duas metades da frase. A Tabela 2 os resume.

Os indicadores S medem a simplificação: o tempo, o cumprimento do prazo e o que fica parado. O indicador S2 é a versão regular, prefeitura por prefeitura, da pergunta que a pesquisa da UCI e da Spirituc fez uma vez: “o prazo foi cumprido?”. Os indicadores R medem a responsabilidade e a coerência: se a licença se transforma em moradia e se as regras são iguais para todos. Dois já estão no painel; o primeiro, o mais importante, depende apenas de o INE publicar o que já coleta.

A conta do indicador S2 é feita assim. Imagine uma prefeitura que, em um ano, decidiu 400 pedidos, dos quais 260 dentro do prazo legal:

260 ÷ 400 × 100 = 65% decididos no prazo.

(É um exemplo inventado, apenas para mostrar a conta.)

9. O que cada um ganha com o ponteiro

Para a família que espera pela moradia: saber quanto tempo leva, na sua prefeitura, a passagem do projeto à obra, e planejar a vida com um número, não com um palpite.

Para o engenheiro e o projetista, como Marta: responder ao cliente com dados, e mostrar com fatos quando um atraso não é culpa do projeto.

Para o prefeito e o servidor técnico da prefeitura: comprovar o bom trabalho com um indicador público, e saber onde reforçar a equipe antes que a fila cresça.

Para o jornalista: comparar prefeituras com a mesma régua, em vez de casos soltos.

Para quem decide: transformar “simplificar com responsabilidade” num compromisso verificável, ano após ano, em vez de uma promessa.

10. O próximo passo

O Painel da Habitação é aberto e gratuito. Qualquer pessoa pode baixar os dados, com licença CC BY 4.0. Coloco-o à disposição de quem quiser acompanhar as sete frentes, das prefeituras às associações profissionais e às redações, como base comum de números.

O passo seguinte é pedir ao INE a apuração do tempo entre a entrada do pedido e a licença, por prefeitura e por ano, a partir de 2019. Quando o número existir, o painel ganha uma pergunta nova, “Quanto tempo leva para licenciar uma casa no meu município?”, com o prazo da lei ao lado e o mapa dos 308 municípios.

Nesse dia, Marta poderá responder ao cliente: “A lei diz 70 dias. Na nossa prefeitura, no ano passado, a mediana foi esta.” E o mostrador da capa terá, finalmente, o seu ponteiro.

Nota metodológica

Prazo de 70 dias: soma dos prazos legais das três fases do licenciamento de obras de edificação no novo RJUE (20 + 30 + 20). Não inclui prorrogações, suspensões para pedido de documentos nem os prazos do empreendedor.

Moradias prontas para cada 100 famílias apertadas: domicílios vagos sem necessidade de reparo ou só com reparos leves ÷ famílias em domicílios superlotados × 100 (Censos 2021), somados nos 308 municípios. O número nacional (236.927 moradias prontas) é maior do que os 154.075 “vagos utilizáveis” de outra pergunta do painel, porque o INE, no seu estudo, desconta ainda uma margem para o mercado funcionar.

Figura 1: os 308 valores são ordenados e divididos em cinco grupos com o mesmo número de municípios (quintis). Os limites dos municípios foram simplificados para a web (tolerância de cerca de 500 m).

Figura 2 e indicador R1: unidades habitacionais licenciadas e concluídas, total, 2025 (INE).

Figura 4: valores copiados da publicação oficial inglesa (autoridades de planejamento de nível distrital, abril a junho de 2026).

Tabela 2: proposta do autor. O exemplo do indicador S2 (400 pedidos, 260 no prazo) é inventado e serve só para mostrar a conta.

105 dias e 86,6%: valores da pesquisa UCI/Spirituc (611 pessoas que construíram casa própria; tempo previsto para a licença, informado por quem respondeu). Não são comparáveis, em sentido estrito, com o prazo legal de 70 dias, que é o tempo máximo de decisão da prefeitura nas três fases.

A engenheira Marta: personagem inventada; a situação descrita (prazos legais conhecidos, tempo real não publicado) corresponde ao que foi apurado.

Os dados e as contas deste artigo estão no Painel da Habitação, em habitacao.aprecisa343.com. O artigo também existe em vídeo, com narração e legendas em português de Portugal: youtu.be/kV5xatRIs0Q. Texto escrito com recurso a IA. © Aprecisa.com

Referências

1. A Física da Construção: Auditoria Factual ao Imobiliário e o Salto Industrial para Portugal (26/03/2026) — minha auditoria do custo de construir e dos prazos de licenciamento (INE; pesquisa UCI/Spirituc)
2. A Anatomia da Realidade: Um Plano de Engenharia Sistémica para a Habitação em Portugal (09/04/2026) — meu plano em quatro eixos para a moradia: território, imóveis vazios, industrialização e investimento
3. UCI e Spirituc — Construir Casa: Motivações e experiências de quem construiu casa nos últimos 2 anos (Diário Imobiliário, 11/12/2025) — pesquisa com 611 pessoas que construíram casa própria: 105 dias previstos, 86,6% cumpridos
4. Painel da Habitação — perguntas 1, 7, 16, 17 e 22 e «Como está o meu concelho?» (consultado a 02/11/2026) — os números de partida usados neste artigo, por município
5. INE — Censos 2021; Estatísticas das Obras Licenciadas e Concluídas (2025) — domicílios vagos e superlotados; moradias licenciadas e concluídas
6. Comissão Nacional de Acompanhamento do PRR — relatório de dezembro de 2025 — moradias do 1.º Direito concluídas e entregues
7. Decreto-Lei n.º 108/2026 (revisão do RJUE, em vigor desde 01/10/2026); ECO — Licenciamento urbanístico: o que muda — os novos prazos: 20 + 30 + 20 dias
8. INE — instruções de preenchimento do inquérito Q3 (projetos de obras de edificação) — o questionário já registra a data de entrada do pedido
9. Confidencial Imobiliário — pedidos e licenças 2019–2023 (Essential Business, 05/02/2024) — pedidos para 128.800 moradias: 75.550 licenciadas, 53.200 sem decisão
10. ECO — Governo promete «Licencia» com IA ainda este ano (12/05/2026) — o portal único de licenciamento anunciado para o fim de 2026
11. Ministry of Housing, Communities and Local Government — Planning applications in England: April to June 2026 — porcentagem de pedidos decididos no prazo, prefeitura por prefeitura, a cada trimestre
12. Direção-Geral do Território — Carta Administrativa Oficial de Portugal (CAOP 2025) — limites dos municípios usados no mapa

Gaspar do Amaral · Original em português de Portugal de 2 de novembro de 2026, publicado neste site; adaptação emitida em 2 de novembro de 2026 · Figuras e tabelas © Aprecisa.com · Com recurso a IA