O ponteiro que falta

▶ O ponteiro que falta · 3 min 57 s

O artigo em vídeo, com narração e legendas: a Marta e o relógio da licença, o que o Painel da Habitação já mede e os cinco indicadores que faltam. Há também uma versão curta, de 1 minuto, nos Shorts. Os números estão no Painel da Habitação. O vídeo começa ao abrir a página; os navegadores só deixam ligar o som depois de um clique ou de um toque, por isso use o botão «Ligar o som» (ou clique em qualquer ponto da página). É servido pelo YouTube em modo de privacidade reforçada (youtube-nocookie.com). Privacidade · Canal no YouTube

A capa explicada

A capa mostra um mostrador de automóvel sem ponteiro. Na escala está marcado o prazo que a lei dá às câmaras para decidir um pedido de licença de uma casa: 70 dias, somando as três fases do novo regime (20 + 30 + 20 = 70). O ponteiro, que diria quantos dias passam de facto, não está lá, porque nenhuma entidade publica esse número de forma regular, câmara a câmara. Ao lado, o mapa dos 278 concelhos do Continente, pintado com os dados do Painel da Habitação, lembra que o país não é um só: cada câmara tem o seu ritmo. A capa diz, numa imagem, o que este artigo diz em palavras: temos a regra, falta-nos o ponteiro.

1. A engenheira e o relógio

A Marta é engenheira civil em Braga (o nome é inventado; a situação não). Em outubro de 2026 entregou na câmara o pedido de licença de um prédio de doze casas. O cliente fez-lhe a pergunta que todos os clientes fazem: «Quando posso começar a obra?»

A Marta abriu a lei. O novo regime jurídico da urbanização e da edificação (RJUE), em vigor desde 1 de outubro de 2026, dá à câmara 20 dias para verificar se o pedido está completo, 30 dias para decidir o projeto de arquitetura e 20 dias para a decisão final. As contas são simples:

20 + 30 + 20 = 70 dias, se tudo correr bem e sem prorrogações.

Mas a Marta sabe que «a lei diz» e «a câmara faz» não são a mesma frase. Quis saber quanto tempo demora, de facto, a sua câmara. Procurou nas estatísticas oficiais. Procurou nos relatórios. Não encontrou. Não porque a câmara de Braga esconda alguma coisa: porque ninguém publica esse número, nem para Braga, nem para nenhuma das 308 câmaras do país.

A Marta respondeu ao cliente com honestidade: «A lei diz 70 dias. Quanto vai demorar, não lhe sei dizer.» É como conduzir com um limite de velocidade bem pintado na estrada e um velocímetro sem ponteiro.

2. Sete frentes, nenhum ponteiro

A resposta à falta de casas costuma organizar-se em sete frentes, que aparecem, com nomes diferentes, em quase todos os planos e debates:

1. o investimento público em construção nova e reabilitação;
2. a oferta pública, cooperativa e acessível, incluindo as casas vazias;
3. os terrenos urbanizados e os planos municipais;
4. a capacidade de construir, e de construir mais depressa;
5. simplificar com responsabilidade: regras claras, prazos que se cumprem, sem perder a segurança técnica;
6. um quadro legal mais coerente;
7. a ligação da casa ao território, aos transportes e à energia.

Todos concordam que é preciso acompanhar os resultados. Poucos dizem de onde se parte e como se saberá, daqui a um ano, se cada frente avançou. Sem um número de partida, um plano é uma intenção. É aqui que entra o Painel da Habitação.

2.1 O que já tinha escrito, e o que este artigo acrescenta

Este texto continua dois artigos meus.

Em «A Física da Construção» (26 de março de 2026), auditei duas causas apontadas para a falta de casas novas. A primeira, o custo de produção, confirmou-se nos dados do INE: o custo dos materiais estava quase parado, cerca de 1 % num ano, e o da mão de obra subia entre 8,7 % e 9 %. A segunda, a imprevisibilidade do licenciamento, não se confirmou com a mesma força: um estudo da UCI e da Spirituc, feito a 611 pessoas que construíram casa própria nos dois anos anteriores, indicava um prazo médio previsto de 105 dias para a licença, cumprido em 86,6 % dos casos. A conclusão foi que o estrangulamento tinha passado «da secretária da Câmara para a lama do estaleiro».

Em «A Anatomia da Realidade» (9 de abril de 2026), propus um plano em quatro eixos: território, casas vazias, industrialização e investimento. Sobre o licenciamento, sublinhei que a simplificação exige que os técnicos assumam a autorresponsabilização pelos prazos, sem que a rapidez comprometa o ordenamento.

Este artigo não muda essas conclusões. Junta-lhes duas coisas que mudaram desde então:

• a lei mudou: desde 1 de outubro de 2026, o prazo legal de decisão de uma obra de edificação é de 70 dias, menos do que os 105 dias previstos que o estudo encontrou;
• o painel mede mais: a fila entre a licença e a casa acabada (Figura 2) confirma, com os números de 2025, que o grande atraso está na obra.

E acrescenta uma terceira: um inquérito, por bom que seja, é uma fotografia. Foi feito a quem construiu moradia própria, mede o tempo que cada pessoa esperava, não identifica câmaras e não se repete com data marcada. Para saber se o novo prazo de 70 dias se cumpre, câmara a câmara e ano após ano, é preciso um ponteiro, não uma fotografia.

3. O que é o Painel da Habitação

O Painel da Habitação (habitacao.aprecisa343.com) é um painel público que construí para responder, em linguagem simples, às perguntas que qualquer pessoa faz sobre a casa em Portugal: há casas suficientes, quanto custa comprar, quanto custa arrendar, quantas se constroem, se o dinheiro público está a chegar, quantas regras tem de cumprir quem constrói.

Funciona com quatro regras:

• Só dados oficiais: INE, Banco de Portugal, Eurostat, OCDE, Nações Unidas, a Comissão Nacional de Acompanhamento do PRR e, para os limites dos concelhos, a Direção-Geral do Território.
• Contas à vista: cada número tem a sua fonte e a sua data, e cada conta está feita passo a passo, para poder ser verificada à mão.
• Atualização automática: as fontes são lidas todas as semanas; quando uma falha, a pergunta mostra o selo «atrasado», em vez de esconder o atraso.
• Só factos: sem política nem ideologia.

Desde 1 de novembro, o painel tem também o mapa dos 308 concelhos: qualquer pessoa escreve o nome do seu concelho e vê os números dele ao lado dos do país.

4. O que o Painel já mede, frente a frente

A Tabela 1 põe lado a lado as sete frentes, o que o painel já mede para cada uma e o que ainda falta.

A tabela mostra que o painel já dá uma linha de partida medida a seis das sete frentes, e que a frente onde a engenharia mais pesa, a 5, é precisamente a que tem o buraco maior.

Três números de partida merecem as contas.

O território. No país, por cada 100 famílias a viver em casa sobrelotada, havia 45 casas vazias e prontas a habitar (Censos 2021):

236 927 ÷ 527 855 × 100 = 44,9, ou seja, cerca de 45.

Mas o país não é um só. Em Guimarães são 27 (1 993 ÷ 7 314 × 100 = 27,2); em Alcoutim, 378. Em 202 dos 308 concelhos, há menos casas prontas do que famílias apertadas. A Figura 1 mostra-o.

A figura pinta cada concelho do Continente conforme este número: os 308 concelhos são ordenados e repartidos em cinco grupos iguais, e o tom mais intenso marca os que têm menos casas prontas para as famílias apertadas. A mancha escura no litoral norte e na região de Lisboa mostra onde o aperto é maior; o interior, mais claro, tem casas prontas que ninguém procura. O que a figura quer dizer é simples: uma política igual para todo o país não chega a um problema que muda de concelho para concelho. Os Açores e a Madeira estão no painel, com os mesmos números, mas ainda não no desenho do mapa.

A linha de montagem. Em 2025, licenciaram-se 48 844 casas e concluíram-se 30 425:

30 425 ÷ 48 844 × 100 = 62,3 casas concluídas por cada 100 licenciadas. 48 844 − 30 425 = 18 419 casas a mais na fila.

A figura compara as duas barras: as licenças são as encomendas que entram na linha de montagem; as conclusões são as casas que saem dela. Entram mais do que saem, e a diferença, 18 419 casas, fica em fila. O que a figura quer dizer: acelerar a licença sem olhar para a obra apenas encurta a fila de entrada e alonga a de dentro.

O dinheiro público. Em dezembro de 2025, a comissão independente de acompanhamento do PRR contava 18 778 casas do programa 1.º Direito concluídas e 2 401 entregues oficialmente às famílias:

2 401 ÷ 18 778 × 100 = 12,8 %.

Uma casa concluída só conta, para quem espera, quando lhe entregam a chave.

5. Simplificar com responsabilidade: as duas metades da frase

A quinta frente cabe numa frase com duas metades, e as duas contam.

Simplificar é menos passos, menos interlocutores, prazos que se cumprem. O novo RJUE fez a primeira parte no papel: os prazos de decisão das câmaras passaram a ser de 20 dias para o saneamento, 30 para o projeto de arquitetura e 20 para a decisão final nas obras de edificação (45 dias nos loteamentos). A Figura 3 desenha esse relógio.

A figura mostra, numa linha do tempo, as três fases do novo regime e os seus prazos: 20, 30 e 20 dias, 70 no total. Por baixo, a barra do tempo real está em branco, com um ponto de interrogação, porque não há dados publicados. O que a figura quer dizer: sabemos quanto devia demorar; não sabemos quanto demora.

Com responsabilidade é a outra metade. Simplificar não pode apagar os atos técnicos, a intervenção de profissionais qualificados, a verificação das habilitações e a fiscalização. É a diferença entre tirar burocracia e tirar segurança. Uma licença em 10 dias que deixa passar um projeto mal feito não é simplificação: é risco transferido para quem vai viver na casa.

Para um engenheiro, a frase traduz-se numa regra conhecida: o que não se mede não se gere. Numa rede de telecomunicações, ninguém aceita um contrato de qualidade de serviço sem medir o tempo de resposta. Medir não é desconfiar; é a única forma de saber se a promessa se cumpre. Com a licença de uma casa, temos a promessa escrita na lei e nenhum medidor instalado.

6. Lá fora, o ponteiro existe

Em Inglaterra, o ministério da habitação publica, de três em três meses, estatísticas oficiais sobre os pedidos de licença, câmara a câmara. Uma das medidas é a percentagem de pedidos decididos dentro do prazo legal: 13 semanas para os grandes projetos, 8 semanas para os restantes.

Os números de abril a junho de 2026 ensinam muito, e a Figura 4 mostra-os.

A figura compara duas barras para cada tipo de pedido. A curta é a percentagem decidida dentro do prazo da lei; a longa junta os pedidos em que a câmara e o promotor combinaram um prazo mais longo. Nos grandes projetos, só 19 em cada 100 cumprem o prazo da lei; com os prazos combinados, sobem para 91. O que a figura quer dizer: um prazo legal curto só tem significado quando se mede quantas vezes se cumpre. Sem o número, 70 dias podem ser 70 ou podem ser 300, e ninguém sabe.

Não se trata de copiar o modelo inglês. Trata-se de notar que o indicador existe, é publicado por uma entidade oficial e permite a cada cidadão comparar a sua câmara com a vizinha.

7. Onde está o número em Portugal

Procurei uma fonte pública e regular do tempo real de licenciamento, câmara a câmara. Não encontrei. Encontrei, sim, cinco peças:

1. O INE já tem a matéria-prima. As câmaras preenchem, para cada processo, um questionário do INE sobre as obras (o inquérito Q3). Segundo as instruções de preenchimento, o questionário regista a data de entrada do processo na câmara. O INE sabe também quando a obra é licenciada. Com as duas datas, o tempo calcula-se. O INE não o publica.
2. Houve uma estimativa pontual. A Confidencial Imobiliário cruzou pedidos e licenças entre 2019 e 2023, no Continente: pedidos para 128 800 casas, das quais 75 550 licenciadas (75 550 ÷ 128 800 = 58,7 %, cerca de 59 %) e 53 200 por decidir (53 200 ÷ 128 800 = 41,3 %). A soma dá 128 750, e não 128 800, por causa dos arredondamentos da fonte. Mede o volume parado, não o tempo, e não identifica os concelhos.
3. Há um inquérito a quem construiu casa. O estudo da UCI e da Spirituc, divulgado em dezembro de 2025, ouviu 611 pessoas que construíram casa própria nos dois anos anteriores: o prazo previsto para a licença foi, em média, de 105 dias, e 86,6 % disseram que foi cumprido. Os 13,4 % que tiveram atraso esperaram, em média, mais 70 dias. É a melhor fotografia disponível, e usei-a em março; mas é um inquérito único, a quem respondeu, sobre o tempo previsto, sem câmaras identificadas.
4. A lei fixou o padrão. O novo RJUE dá-nos a régua: 20, 30 e 20 dias.
5. Vem aí um portal. O Governo anunciou para o fim de 2026 o portal «Licencia», único para o licenciamento urbanístico, ambiental e industrial. O anúncio não diz se o portal publicará estatísticas por câmara. Se publicar, passa a ser a fonte natural.

Ressalva de rigor: não encontrar uma fonte não prova que não exista. Pode haver estudos pontuais ou câmaras que publicam os seus próprios prazos. Por isso não digo que é inédito; digo que, tanto quanto apurei, não está disponível de forma regular e comparável.

8. Um painel para simplificar com responsabilidade

O que proponho é um pequeno conjunto de indicadores, todos calculáveis a partir de dados oficiais, para acompanhar as duas metades da frase. A Tabela 2 resume-os.

Os indicadores S medem a simplificação: o tempo, o cumprimento do prazo e o que fica parado. O indicador S2 é a versão regular e câmara a câmara da pergunta que o inquérito da UCI e da Spirituc fez uma vez: «o prazo foi cumprido?». Os indicadores R medem a responsabilidade e a coerência: se a licença se transforma em casa e se as regras são iguais para todos. Dois já estão no painel; o primeiro, o mais importante, depende apenas de o INE publicar o que já recolhe.

A conta do indicador S2 faz-se assim. Imagine uma câmara que, num ano, decidiu 400 pedidos, dos quais 260 dentro do prazo legal:

260 ÷ 400 × 100 = 65 % decididos a tempo.

(É um exemplo inventado, apenas para mostrar a conta.)

9. O que cada um ganha com o ponteiro

Para a família, que espera pela casa: saber quanto tempo leva, na sua câmara, a passagem do projeto à obra, e planear a vida com um número, não com um palpite.

Para o engenheiro e o projetista, como a Marta: responder ao cliente com dados, e mostrar com factos quando um atraso não é do projeto.

Para o autarca e o técnico municipal: provar o bom trabalho com um indicador público, e saber onde reforçar a equipa antes de a fila crescer.

Para o jornalista: comparar câmaras com a mesma régua, em vez de casos soltos.

Para quem decide: transformar «simplificar com responsabilidade» num compromisso verificável, ano após ano, em vez de uma promessa.

10. O próximo passo

O Painel da Habitação está aberto e é gratuito. Os dados podem ser descarregados por qualquer pessoa, com licença CC BY 4.0. Ponho-o à disposição de quem quiser acompanhar as sete frentes, das câmaras às associações profissionais e às redações, como base de números comum.

O passo seguinte é pedir ao INE o apuramento do tempo entre a entrada do pedido e a licença, por câmara e por ano, a partir de 2019. Quando o número existir, o painel ganha uma pergunta nova, «Quanto tempo demora a licenciar uma casa no meu concelho?», com o prazo da lei ao lado e o mapa dos 308 concelhos.

Nesse dia, a Marta poderá responder ao cliente: «A lei diz 70 dias. Na nossa câmara, no ano passado, a mediana foi esta.» E o mostrador da capa terá, finalmente, ponteiro.

Fontes e nota metodológica

Fontes

• Gaspar do Amaral, «A Física da Construção: Auditoria Factual ao Imobiliário e o Salto Industrial para Portugal», 26.3.2026, https://doi.org/10.5281/zenodo.23814353
• Gaspar do Amaral, «A Anatomia da Realidade: Um Plano de Engenharia Sistémica para a Habitação em Portugal», 9.4.2026, https://doi.org/10.5281/zenodo.23814372
• UCI e Spirituc, «Construir Casa: Motivações e experiências de quem construiu casa nos últimos 2 anos», divulgado em Diário Imobiliário, 11.12.2025.
• Painel da Habitação, habitacao.aprecisa343.com (consultado a 2.11.2026): perguntas 1, 7, 16, 17 e 22 e página «Como está o meu concelho?».
• INE, Censos 2021 (alojamentos vagos sem necessidade de reparação ou com reparações ligeiras, alojamentos sobrelotados); INE, Estatísticas das Obras Licenciadas e Concluídas (2025).
• Comissão Nacional de Acompanhamento do PRR, relatório de dezembro de 2025; Governo, balanço de agosto de 2026 (meta do 1.º Direito).
• Decreto-Lei n.º 108/2026 (revisão do RJUE, em vigor desde 1.10.2026), resumido em ECO, «Licenciamento urbanístico: o que muda».
• INE, instruções de preenchimento do inquérito Q3 (projetos de obras de edificação).
• Confidencial Imobiliário, análise de pedidos e licenças 2019–2023, citada em Essential Business, 5.2.2024.
• ECO, «Governo promete “Licencia” com IA ainda este ano», 12.5.2026.
• Ministry of Housing, Communities and Local Government (Reino Unido), «Planning applications in England: April to June 2026», estatísticas oficiais.
• Direção-Geral do Território, Carta Administrativa Oficial de Portugal (CAOP 2025), para os limites dos concelhos.

Nota metodológica (o que foi feito pelo autor)

• Prazo de 70 dias: soma dos prazos legais das três fases do licenciamento de obras de edificação no novo RJUE (20 + 30 + 20). Não inclui prorrogações, suspensões para pedido de elementos, nem os prazos do promotor.
• Casas prontas por 100 famílias apertadas: alojamentos vagos sem necessidade de reparação ou só com reparações ligeiras ÷ agregados em alojamentos sobrelotados × 100 (Censos 2021), somados nos 308 concelhos. O número nacional (236 927 casas prontas) é maior do que os 154 075 «vagos utilizáveis» de outra pergunta do painel, porque o INE, no seu estudo, desconta ainda uma margem para o mercado funcionar.
• Figura 1: os 308 valores são ordenados e repartidos em cinco grupos com o mesmo número de concelhos (quintis). Os limites dos concelhos foram simplificados para a web (tolerância de cerca de 500 m).
• Figura 2 e indicador R1: fogos licenciados e concluídos, total, 2025 (INE).
• Figura 4: valores copiados da publicação oficial inglesa (autoridades de nível distrital, abril a junho de 2026).
• Tabela 2: proposta do autor. O exemplo do indicador S2 (400 pedidos, 260 a tempo) é inventado e serve só para mostrar a conta.
• 105 dias e 86,6 %: valores do inquérito UCI/Spirituc (611 pessoas que construíram casa própria; tempo previsto para a licença, indicado por quem respondeu). Não são comparáveis, em sentido estrito, com o prazo legal de 70 dias, que é o tempo máximo de decisão da câmara nas três fases.
• A engenheira Marta: personagem inventada; a situação descrita (prazos legais conhecidos, tempo real não publicado) corresponde ao que foi apurado.

Gaspar do Amaral é engenheiro eletrotécnico e de computadores. Os dados e as contas deste artigo estão no Painel da Habitação, em habitacao.aprecisa343.com. Texto escrito com recurso a IA. © Aprecisa.com

Gaspar do Amaral · 2 de novembro de 2026 · Versão original publicada neste site; partilhada no LinkedIn para discussão · Figuras, tabelas e vídeo © Aprecisa.com · Com recurso a IA