缺失的指针

封面说明

封面是一个没有指针的汽车仪表盘。刻度上标的是法律给市政厅决定一项住房许可申请的期限：70 天，即新制度三个阶段相加（20 + 30 + 20 = 70）。本应显示实际过了多少天的指针并不在那里，因为没有任何机构定期、逐个市政厅地公布这个数字。旁边是葡萄牙大陆 278 个市镇的地图，用住房面板的数据上色，提醒我们这个国家并不是一个整体：每个市政厅都有自己的节奏。封面用一张图说出了本文用文字说的话：规则我们有，缺的是指针。

1. 工程师与时钟

玛尔塔是布拉加的一名土木工程师（名字是虚构的，情况不是）。2026 年 10 月，她向市政厅提交了一栋有十二套住房的楼房的许可申请。客户问了她每个客户都会问的问题：“我什么时候可以开工？”

玛尔塔翻开了法律。新的城市化和建筑法律制度（RJUE）自 2026 年 10 月 1 日起生效，给市政厅 20 天核查申请是否完整，30 天对建筑设计作出决定，20 天作出最终决定。计算很简单：

20 + 30 + 20 = 70 天，前提是一切顺利、没有延期。

但玛尔塔知道，“法律规定”和“市政厅做到”不是同一句话。她想知道自己所在的市政厅实际要花多长时间。她查了官方统计，查了各种报告，什么也没找到。并不是因为布拉加市政厅隐瞒了什么，而是因为没有人公布这个数字，不论是布拉加，还是全国 308 个市政厅中的任何一个。

玛尔塔诚实地回答客户：“法律规定 70 天。实际要多久，我没法告诉您。”这就像开车时，路面上清楚地画着限速，而车速表却没有指针。

2. 七条战线，没有一根指针

应对住房短缺的措施通常分为七条战线，它们以不同的名称出现在几乎所有的计划和讨论中：

1. 公共投资用于新建和翻修；
2. 公共、合作社和可负担的住房供给，包括空置住房；
3. 已完成基础设施配套的建设用地和市镇规划；
4. 建造的能力，以及更快建造的能力；
5. 负责任地简化：规则清晰，期限得到遵守，同时不丧失技术安全；
6. 更加协调一致的法律框架；
7. 把住房与国土、交通和能源联系起来。

所有人都同意必须跟踪结果。很少有人说明从哪里出发，以及一年后如何知道每条战线是否取得了进展。没有起点数字，计划就只是一个意愿。住房面板正是在这里发挥作用。

2.1 我此前写过什么，本文又补充了什么

本文是我两篇文章的延续。

在《A Física da Construção》（建造的物理学，2026 年 3 月 26 日）中，我审视了新住房短缺的两个被提出的原因。第一个是生产成本，葡萄牙国家统计局（INE）的数据证实了这一点：材料成本几乎没有变化，一年约 1%，而人工成本上涨了 8.7% 至 9%。第二个是许可审批的不可预测性，没有得到同样有力的证实：UCI 和 Spirituc 对 611 名在此前两年内自建住房的人进行的一项研究显示，许可的平均预期时间为 105 天，86.6% 的情况按时完成。结论是，瓶颈已经从“市政厅官员的办公桌转移到了工地的泥地里”。

在《A Anatomia da Realidade》（现实的解剖，2026 年 4 月 9 日）中，我提出了一个包含四条行动主线的计划：国土、空置住房、工业化和投资。关于许可审批，我强调简化要求专业人员亲自对期限负责，同时不能让速度损害规划。

本文不改变这些结论。它补充了自那以后发生变化的两件事：

• 法律变了：自 2026 年 10 月 1 日起，决定一项建筑工程的法定期限为 70 天，少于那项研究发现的 105 天预期时间；
• 面板衡量得更多了：从许可到住房建成之间的队列（图 2）以 2025 年的数字证实，主要的延误在工地上。

它还补充了第三件事：一项调查，无论多好，都只是一张照片。它的对象是自建住房的人，衡量的是每个人预期的时间，不区分市政厅，也不在固定日期重复进行。要知道新的 70 天期限是否得到遵守，逐个市政厅、年复一年，我们需要的是一根指针，而不是一张照片。

3. 住房面板是什么

住房面板（habitacao.aprecisa343.com）是我建立的一个公开面板，用浅白的语言回答任何人都会问的关于葡萄牙住房的问题：住房够不够，买房要花多少钱，租房要花多少钱，建了多少套，公共资金是否到位，建房的人要遵守多少条规则。

它遵循四条规则：

• 只用官方数据：葡萄牙国家统计局（INE）、葡萄牙银行、欧盟统计局（Eurostat）、经合组织（OECD）、联合国、复苏与韧性计划（PRR）国家监督委员会，以及市镇边界方面的国土总局（DGT）。
• 计算公开透明：每个数字都有来源和日期，每项计算都一步一步列出，可以用手核对。
• 自动更新：每周读取一次数据来源；某个来源出问题时，相关问题会显示“延迟”标记，而不是把延迟藏起来。
• 只讲事实：不谈政治，不谈意识形态。

自 11 月 1 日起，面板还加入了 308 个市镇的地图：任何人都可以输入自己所在市镇的名称，看到它的数字与全国数字并列。

4. 面板已经衡量了什么：逐项对照

表 1 把七条战线、面板已经为每条战线衡量的内容以及仍然缺少的内容并排列出。

表格显示，面板已经为七条战线中的六条提供了经过测量的起点，而工程分量最重的那条战线，即第 5 条，恰恰是缺口最大的一条。

有三个起点数字值得把计算列出来。

国土。在全国范围内，每 100 个住在过度拥挤住房中的家庭，对应有 45 套空置且可以入住的住房（2021 年人口普查）：

236,927 ÷ 527,855 × 100 = 44.9，即约 45。

但这个国家并不是一个整体。在吉马良斯，这个数字是 27（1,993 ÷ 7,314 × 100 = 27.2）；在阿尔科廷，是 378。在 308 个市镇中的 202 个，可入住的住房少于过度拥挤的家庭。图 1 显示了这一点。

该图按这个数字为葡萄牙大陆的每个市镇上色：308 个市镇经过排序，分成五个数量相等的组，颜色最深的是可供过度拥挤家庭入住的住房最少的市镇。北部沿海和里斯本周边的深色区域显示了压力最大的地方；颜色较浅的内陆地区则有可以入住却无人问津的住房。这张图的含义很简单：一项全国统一的政策，解决不了一个因市镇而异的问题。亚速尔群岛和马德拉群岛已在面板中，数字相同，但尚未画进地图。

装配线。2025 年，获得许可的住房为 48,844 套，建成的为 30,425 套：

30,425 ÷ 48,844 × 100 = 62.3，即每 100 套获得许可的住房中建成的套数。
48,844 − 30,425 = 18,419 套住房在队列中积压。

该图比较两根柱子：许可是进入装配线的订单；建成是从装配线上下来的住房。进去的多于出来的，差额 18,419 套住房留在队列中。这张图的含义是：只加快许可而不关注施工，只会缩短入口处的队伍，却拉长了里面的队伍。

公共资金。2025 年 12 月，复苏与韧性计划的独立监督委员会统计到，1.º Direito（第一权利）计划已建成住房 18,778 套，正式交付给家庭的有 2,401 套：

2,401 ÷ 18,778 × 100 = 12.8%。

对正在等待的人来说，一套建成的住房只有在拿到钥匙时才算数。

5. 负责任地简化：这句话的两半

第五条战线可以用一句由两半组成的话来概括，而两半都很重要。

简化意味着更少的步骤、更少的对接方、得到遵守的期限。新的 RJUE 在纸面上完成了第一部分：市政厅的决定期限改为完整性核查 20 天、建筑设计 30 天、建筑工程最终决定 20 天（土地分割为 45 天）。图 3 画出了这个时钟。

该图在一条时间线上显示新制度的三个阶段及其期限：20 天、30 天和 20 天，共 70 天。下方表示实际时间的横条是空白的，带着一个问号，因为没有公布的数据。这张图的含义是：我们知道应该要多久；我们不知道实际要多久。

负责任地是另一半。简化不能抹掉技术行为、合格专业人员的参与、资质核查和监督检查。这是去除繁文缛节与去除安全之间的区别。一项 10 天批出、却让设计糟糕的项目通过的许可不是简化：它是把风险转嫁给将要住进这套房子的人。

对工程师来说，这句话可以转化为一条众所周知的规则：无法衡量的东西就无法管理。在电信网络中，没有人会接受一份不测量响应时间的服务质量协议。测量不是不信任；它是知道承诺是否兑现的唯一方法。在住房许可这件事上，我们有写进法律的承诺，却没有安装任何计量表。

6. 在国外，指针是存在的

在英格兰，住房部每三个月公布一次关于规划许可申请的官方统计，逐个地方议会列出。其中一项指标是在法定期限内作出决定的申请所占的百分比：大型开发项目为 13 周，其他为 8 周。

2026 年 4 月至 6 月的数字很有启发性，图 4 显示了这些数字。

该图为每类申请比较两根柱子。短的一根是在法定期限内作出决定的百分比；长的一根加上了地方议会与开发商约定了更长期限的申请。在大型开发项目中，每 100 项只有 19 项在法定期限内完成；加上约定期限后，这个数字升至 91。这张图的含义是：一个短的法定期限，只有在衡量它多常得到遵守时才有意义。没有这个数字，70 天可能就是 70 天，也可能是 300 天，而没有人知道。

这不是要照搬英格兰的模式，而是要指出：这个指标是存在的，由官方机构公布，让每个公民都能把自己所在的地方议会与邻近的进行比较。

7. 葡萄牙的这个数字在哪里

我寻找一个公开、定期、逐个市政厅公布实际许可审批时间的来源。我没有找到。不过，我找到了五块拼图：

1. INE 已经有原材料。市政厅为每项申请填写一份 INE 关于建筑工程的问卷（Q3 调查）。根据填写说明，问卷记录了市政厅收到申请的日期。INE 也知道工程何时获得许可。有了这两个日期，就可以算出时间。INE 没有公布它。
2. 有过一次性的估算。Confidencial Imobiliário 对 2019 年至 2023 年葡萄牙大陆的申请和许可进行了交叉核对：申请涉及 128,800 套住房，其中 75,550 套获得许可（75,550 ÷ 128,800 = 58.7%，约 59%），53,200 套尚未决定（53,200 ÷ 128,800 = 41.3%）。合计为 128,750，而不是 128,800，原因是来源数据的四舍五入。它衡量的是积压的数量，而不是时间，也不区分市镇。
3. 有一项针对自建住房者的调查。UCI 和 Spirituc 的研究于 2025 年 12 月发布，访问了 611 名在此前两年内自建住房的人：许可的预期时间平均为 105 天，86.6% 的人表示按时完成。遇到延误的 13.4% 平均多等了 70 天。这是目前能找到的最好的一张照片，我在 3 月份用过它；但它是一次性的调查，针对的是作答者，关于的是预期时间，而且不区分市政厅。
4. 法律定下了标准。新的 RJUE 给了我们一把尺子：20 天、30 天和 20 天。
5. 一个门户网站即将上线。政府宣布将于 2026 年底推出“Licencia”门户网站，这是一个统一的城市规划、环境和工业许可门户。公告没有说明该门户是否会按市政厅公布统计数据。如果公布，它就会成为自然而然的数据来源。

为严谨起见，需要说明：找不到一个来源，并不能证明它不存在。可能有一次性的研究，或者有些市政厅公布了各自的处理时间。所以我不说这是前所未有的；我说的是，就我所能查证的范围而言，它无法以定期、可比的形式获得。

8. 一个用于负责任地简化的面板

我提出的是一小组指标，全部可以根据官方数据计算，用来跟踪这句话的两半。表 2 对它们作了概括。

S 类指标衡量简化：时间、期限的遵守情况以及积压的部分。S2 指标是 UCI 和 Spirituc 的调查曾经问过一次的那个问题的定期版和逐个市政厅版：“期限是否得到遵守？”R 类指标衡量责任和一致性：许可是否转化为住房，以及规则是否对所有人都相同。其中两个已经在面板中；第一个，也是最重要的一个，只取决于 INE 公布它已经收集的数据。

S2 指标是这样计算的。设想一个市政厅在一年内对 400 项申请作出了决定，其中 260 项在法定期限内：

260 ÷ 400 × 100 = 65% 按时作出决定。

（这是一个虚构的例子，只是为了展示计算方法。）

9. 每个人能从指针中得到什么

对于等待住房的家庭：知道在自己所在的市政厅，从设计到施工要花多长时间，用一个数字而不是一个猜测来规划生活。

对于工程师和设计师，比如玛尔塔：用数据回答客户，并在延误不是设计的责任时用事实加以证明。

对于市长和市政厅的技术人员：用一个公开的指标证明工作做得好，并在队伍变长之前知道该在哪里加强团队。

对于记者：用同一把尺子比较各个市政厅，而不是只看个别案例。

对于决策者：把“负责任地简化”变成一项可以年复一年核查的承诺，而不只是一个许诺。

10. 下一步

住房面板是开放和免费的。任何人都可以按照 CC BY 4.0 许可下载数据。我把它提供给任何希望跟踪这七条战线的人，从市政厅到专业协会和新闻编辑部，作为共同的数字基础。

下一步是请 INE 从 2019 年起，按市政厅、按年份统计从收到申请到发放许可之间的时间。等这个数字有了，面板就会增加一个新问题：“在我所在的市镇，一套住房获得许可需要多长时间？”旁边列出法定期限，并配上 308 个市镇的地图。

到那一天，玛尔塔就能回答她的客户：“法律规定 70 天。在我们的市政厅，去年的中位数是这个。”封面上的仪表盘也终于会有它的指针。

方法说明

70 天期限：新 RJUE 下建筑工程许可程序三个阶段的法定期限之和（20 + 30 + 20）。不包括延期、为要求补充材料而暂停的时间，也不包括开发商自身所用的时间。

每 100 个过度拥挤家庭对应的可入住住房：无需维修或只需轻微维修的空置住宅 ÷ 住在过度拥挤住宅中的家庭 × 100（2021 年人口普查），对 308 个市镇加总。全国数字（236,927 套可入住住房）高于面板另一个问题中的 154,075 套“可用空置”住房，因为 INE 在其研究中还扣除了一部分让市场正常运转所需的余量。

图 1：308 个数值经过排序，分成五个市镇数量相同的组（五分位数）。市镇边界为网页显示作了简化（容差约 500 m）。

图 2 和 R1 指标：获得许可和建成的住宅，总计，2025 年（INE）。

图 4：数值抄录自英格兰的官方出版物（地区级规划机构，2026 年 4 月至 6 月）。

表 2：作者的提议。S2 指标的例子（400 项申请，260 项按时）是虚构的，只用于展示计算方法。

105 天和 86.6%：来自 UCI/Spirituc 调查的数值（611 名自建住房者；许可的预期时间，由受访者自述）。严格来说，它们不能与 70 天的法定期限相比较，后者是市政厅在三个阶段中作出决定的最长时间。

工程师玛尔塔：虚构人物；所描述的情况（法定期限已知，实际时间未公布）与查证结果相符。

本文的数据和计算都在住房面板中，网址为 habitacao.aprecisa343.com。本文另有视频版本，配有葡萄牙语旁白和字幕：youtu.be/kV5xatRIs0Q。本文借助人工智能撰写。© Aprecisa.com

参考资料

1. A Física da Construção: Auditoria Factual ao Imobiliário e o Salto Industrial para Portugal (26/03/2026) — 我对建筑成本和许可审批时间的审视（INE；UCI/Spirituc 调查）
2. A Anatomia da Realidade: Um Plano de Engenharia Sistémica para a Habitação em Portugal (09/04/2026) — 我的住房四主线计划：国土、空置住房、工业化和投资
3. UCI e Spirituc — Construir Casa: Motivações e experiências de quem construiu casa nos últimos 2 anos (Diário Imobiliário, 11/12/2025) — 对 611 名自建住房者的调查：预期 105 天，86.6% 按时完成
4. Painel da Habitação — perguntas 1, 7, 16, 17 e 22 e «Como está o meu concelho?» (consultado a 02/11/2026) — 本文使用的起点数字，按市镇
5. INE — Censos 2021; Estatísticas das Obras Licenciadas e Concluídas (2025) — 空置住宅和过度拥挤住宅；获得许可和建成的住房
6. Comissão Nacional de Acompanhamento do PRR — relatório de dezembro de 2025 — 1.º Direito 计划已建成和已交付的住房
7. Decreto-Lei n.º 108/2026 (revisão do RJUE, em vigor desde 01/10/2026); ECO — Licenciamento urbanístico: o que muda — 新的期限：20 + 30 + 20 天
8. INE — instruções de preenchimento do inquérito Q3 (projetos de obras de edificação) — 问卷已经记录了收到申请的日期
9. Confidencial Imobiliário — pedidos e licenças 2019–2023 (Essential Business, 05/02/2024) — 涉及 128,800 套住房的申请：75,550 套获得许可，53,200 套尚未决定
10. ECO — Governo promete «Licencia» com IA ainda este ano (12/05/2026) — 宣布于 2026 年底推出的统一许可门户
11. Ministry of Housing, Communities and Local Government — Planning applications in England: April to June 2026 — 按时作出决定的申请比例，逐个地方议会，每季度一次
12. Direção-Geral do Território — Carta Administrativa Oficial de Portugal (CAOP 2025) — 地图使用的市镇边界

Gaspar do Amaral · 葡萄牙语原文发表于本站，日期为2026年11月2日；译本发布于2026年11月2日 · 图表 © Aprecisa.com · 借助人工智能